Estado de conservación del inmueble El estado de conservación del edificio es en general deficiente, padeciendo diversas patologías causadas por el paso del tiempo y deficiencias constructivas significativas. A continuación, se refieren las patologías más relevantes observadas:
Filtraciones de humedad a través de la cubierta. Se han observado manchas de humedad debidas a filtraciones de agua a través de la cubierta en el falso techo del pasillo que da acceso al auditorio y la sala de conferencias, siendo producto de fallos de estanqueidad en el cerramiento de cubierta.
A su vez, se han detectado manchas de humedad en el falso techo de madera del auditorio, siendo imposible determinar con absoluta certeza su origen sin proceder al desmontaje del mismo. Sin embargo, las filtraciones detectadas en la zona del pasillo, hacen presuponer que las manchas observadas en el techo del auditorio tengan también origen en fallos de estanqueidad en el cerramiento de cubierta.
La causa de los daños se debería a una pérdida más o menos generalizada de estanqueidad del propio cerramiento de cubierta. Esta pérdida de estanqueidad es más grave en aquellos puntos en los que se hubieran producido grietas o perforaciones en la cobertura de tela asfáltica de la cubierta, así como en las zonas en que dicha impermeabilización se encuentra con el muro cortina de la cafetería.
Se han detectado también problemas en las capas de protección de la impermeabilización, encontrándose ésta a la vista en diversos puntos de la terraza y, por tanto, totalmente desprotegida y sujeta a un desgaste y deterioro prematuros.
Las infiltraciones de agua afectan a la habitabilidad de los espacios afectados y, con el paso del tiempo, podrían incluso contribuir al deterioro de los elementos estructurales de hormigón armado, recomendándose solucionarlas a la mayor brevedad posible.
Degradación de impermeabilización en arranque de fachadas. Se puede observar que en general la fachada y la impermeabilización están dañadas y desprendidas del soporte en el arranque de las fachadas aplacadas con mármol travertino que están en contacto con el terreno, generándose así posibles vías de entrada de agua hacia el interior del edificio.
A su vez, se observa en la zona del patio inglés de ventilación de la edificación, situado en el extremo noreste de la misma, que el muro de sótano presenta roturas en su impermeabilización derivadas de la ausencia de capa de protección de la misma.
Deficiencias en los acabados de la terraza de madera. La terraza del edificio resuelta mediante una cubrición de madera elevada sobre soportes regulables, presenta deficiencias importantes por rotura de las lamas de madera del mismo, con la consiguiente disminución de la seguridad de uso de la misma. También se ha manifestado verbalmente a este técnico la resbaladicidad de dicho material cuando se encuentra mojado, si bien no se ha podido verificar empíricamente este aspecto.
Deficiencias en el sistema de recogida y canalización de agua de la cubierta. El sistema de recogida de aguas pluviales de la terraza presenta deficiencias por rotura de sus elementos. Se han detectado problemas en las canaletas por rotura y falta de mantenimiento de las mismas. Además, la ausencia de canalización del agua recogida hasta conducirla a la red de pluviales aporta un exceso de agua vertida directamente al terreno en contacto con la edificación.
Suciedad y acumulación de residuos en aplacados de fachada. El revestimiento de fachada de travertino presenta sedimentación superficial y suciedad, con formación de hongos, musgos y líquenes. El origen de las mismas se encuentra no sólo en la falta de mantenimiento del edifico, sino también en la falta de goterón de la albardilla superior de protección de la misma, con lo que el agua de lluvia que impacta sobre la albardilla fluye libremente por toda la superficie de los muretes.
Descripción de la solución adoptada
Se plantea la reimpermeabilización completa de todo el plano horizontal de la cubierta dentro del área de actuación. Para ello y, en primer lugar, se procederá a descubrir el soporte de la cubierta:
- En las zonas pavimentadas, se procederá al picado y retirada del actual pavimento junto con la masa de agarre y el recrecido de mortero, hasta llegar al mortero de pendientes.
- En la zona de la terraza de la cafetería, se retirará la capa de protección de grava y el recrecido de mortero de apoyo de las macetas, así como la estructura metálica con recubrimiento de madera.
- En la zona ajardinada se retirará la tierra y vegetación.
A continuación, se procederá a la apertura de una zanja de 1 m anchura y 1 m de profundidad en el encuentro de los muros con el terreno alrededor del edificio, cortando el aislamiento (si lo hubiera), la capa drenante y la impermeabilización hasta llegar al soporte.
Una vez finalizada la demolición, se dispondrá de una nueva impermeabilización de doble lámina asfáltica sobre la capa de formación de pendientes existente. Para garantizar el correcto funcionamiento de la nueva impermeabilización y de su solape con la impermeabilización existente, el área de intervención se hará llegar hasta el punto más alto de las pendientes, con el fin de evitar solapes de telas a contrapendiente.
Posteriormente, y una vez resuelta la impermeabilización de todas las zonas de la cubierta, se procederá a la recolocación del aislamiento térmico y al vertido de un recrecido de hormigón sobre el que se dispondrán los nuevos pavimentos similares en aspecto, textura y despieces a los existentes. Dichos acabados serán de baldosa de hormigón texturizada en imitación a travertino en la mayor parte de los elementos pavimentados, suelo elevado de composite madera-plástico (WPC) sobre soportes de PVC similares a los existentes, y césped natural en los tramos ajardinados de la cubierta.
En cuanto a los muros perimetrales, se imprimarán y se solaparán las nuevas láminas filtrantes e impermeabilizantes con las existentes de los muros de sótano, dando continuidad así a la impermeabilización en los puntos en los que ésta se había roto. Posteriormente se repondrá el aplacado de travertino añadiendo fijaciones mecánicas (tornillería de acero inoxidable) a las placas de arranque.
Los distintos planos de la impermeabilización quedarán reforzados en todos los ángulos y encuentros con paramentos verticales mediante bandas de refuerzo.
Se reinstalará la estructura metálica de soporte de la terraza elevada de madera, previo saneado y protección, y se procederá a su vez a reinstalar el sistema de iluminación y riego por goteo de las macetas de polietileno dispuestas en la terraza de la cafetería.
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