. La propietaria del centro comercial
, Iberia Assets, ha obtenido del Ayuntamiento de Barakaldo la aprobación a su propuesta de ajuste de las normas urbanísticas para poder realizar una
que supone, entre otros aspectos, levantar un tótem de 21,20 metros de altura en su esquina más cercana a Trapagaran a modo faro que anuncie la presencia del negocio.
Este cambio forma parte de la
remodelación "integral", tanto interior como exterior, anunciada hace un año por Max Center y que, según la empresa, supondrá un desembolso de 20 millones de euros realizado por fases que, de manera conjunta, se extienden por un periodo de dos años y medio.
Inaugurado en 1994, Max Center tiene 150 locales comerciales entre sus dos edificios —uno de tiendas y otro del sector de ocio— y su zona de aparcamiento tiene capacidad para 4.250 turismos. El complejo cuenta con 1.700 empleados, según el centro.
Su apertura llegó acompañada de una gran polémica por un supuesto
intento de cobro de comisión ilegal del 3% —100 millones de pesetas (600.000 euros)— a los promotores del centro comercial Max Center, en el aparecieron implicados tanto el Partido Socialista como el PNV a través del el militante socialista Floreal Crespo y del nacionalista Juan María Mendizábal.
Además, la tramitación de licencias para construir el centro comercial, durante el mandato en el Ayuntamiento de la coalición PSE-PNV, estuvo acompañado de la persecución política al entonces arquitecto municipal, Armando Torres, que repetidamente denunció irregularidades, como un exceso de construcción de 20.763,11 metros cuadrados brutos (17% de exceso), que un contrainforme encargado por el equipo de gobierno municipal redujo a 3.262 metros. La multa de 414 millones de pesetas a Max Center nunca se cobró porque el Ayuntamiento la dejó sin efecto en 2000 porque los hechos habían prescrito.
Extracto del proyecto de cambios de normas para las fachadas de Max Center
Descripción de la ordenación propuesta
Iberian Assets se encuentra inmerso en un proceso de reforma integral del centro comercial MaxCenter. La reforma tiene como objetivos la reparación de algunas deficiencias detectadas, y mejorar la imagen del edificio en su conjunto tanto en el interior como en el exterior. Se propone una imagen más moderna que proporcione una nueva experiencia al cliente. Dentro de esta reforma integral se incluye la reforma de las fachadas.
La propuesta de reforma de fachada dota de una nueva piel al edificio que unifica la imagen global de todas las fachadas. Esta nueva piel vuela a lo largo de todo el edificio, con una subestructura que se ancla a la fachada actual, haciendo un juego variable en altura. El cuerpo central de la fachada sur, donde se localiza el acceso principal al edificio, se modifica cambiando la actual fachada de ladrillo caravista por un muro cortina, que aportará luz a la entrada principal del edificio. Es en este elemento donde se modifica la alineación actual de la fachada, puesto que el muro cortina reviste la fachada actual desde el suelo con un espesor que sobrepasa la alineación de la fachada actual en unos 25 cm. En cualquier caso, y por tener algo de holgura, se amplía la alineación de fachada en ese punto 1m respecto a la alineación original del Plan Parcial. Así mismo se proyecta la colocación de unas letras que indicarán el nombre del centro comercial (MAX) mediante una subestructura que se anclará a la fachada original con un espesor de unos 25cm. Igualmente, se propone una nueva alineación a 50cm de la fachada actual, para dar algo más de holgura en caso de tener que meter algún elemento con algo más de espesor.
Además, se propone una elevación de la fachada en toda su longitud y de manera puntual en la esquina noreste a modo de tótem. La fachada máxima elevada con la reforma alcanza una altura de 12.45m, mientras que en el Tótem la altura se eleva hasta los 21,20m. La propuesta incluye también la elevación de la fachada del cuerpo de la entrada principal, para tapar las máquinas de refrigeración que se encuentra en la cubierta y mejorar la imagen del edificio, alcanzando una altura de 19,35m. Los elementos elevados, tienen una función estética, tienen un carácter puntual, y en ningún caso generan aprovechamiento.
Por otro lado, todas las fachadas llevan una iluminación de modo que la imagen nocturna del edificio, gana presencia, y calidad urbana. El diseño y condiciones de la misma se establecerán en el correspondiente Proyecto de Reforma.
Informe del Ayuntamiento de Barakaldo
ESTUDIO DE DETALLE ZONA “I-1” DEL POLÍGONO 2 Y ZONA “I-2” DEL POLÍGONO 3 DEL PLAN PARCIAL 39 - KAREAGA NORTE DE BARAKALDO.
Dª Blanca Uriarte Zugazagoitia, en representación de Iberian Assets, S.A., con CIF: A-82.969.247, presenta con fecha de entrada en el Registro General Electrónico nº 2020017575 del 7 de julio de 2020, para su tramitación, el documento “Estudio de Detalle Zona “I-1” del polígono 2 y zona “I-2” del Polígono 3 del Plan Parcial Kareaga Norte de Barakaldo”, redactado en junio de 2020 y suscrito por Ane Miren Martínez y María Rodríguez, arquitectas de LKS INGENIERIA, S. COOP.
Con fecha 6 de octubre de 2020 se presenta documentación adicional al respecto que modifica el Estudio de Detalle anterior, quedando este nuevo documento como definitivo. La fecha del documento se mantiene en junio de 2020.
Analizadas ambas documentaciones presentadas y a la vista de los planeamientos general y de desarrollo actualmente vigentes en el municipio se estima lo que se manifiesta en el presente
INFORME
ANTECEDENTES Y OBJETO
El ámbito del Estudio de Detalle se circunscribe al Centro Comercial Max Center, situado en el número 60 de la calle Kareaga. Se encuentra incluido dentro del “Anterior Plan Parcial 39- Kareaga Norte”. Dicho planeamiento se redactó al amparo de las NNSS vigentes en su momento, y fue aprobado definitivamente el 27 de octubre de 1988.
El Plan Parcial divide el sector en cuatro polígonos, quedando parte de la parcela donde se encuentra el Centro Comercial, incluido en el Polígono 2 (Zona Centro-Oeste del Sector), y el resto de la parcela en el Polígono 3 (Zona Centro-Este del Sector).
En concreto, la parcela del Max Center se encuentra parcialmente incluida en el Polígono 2, señalada en los planos como zona “I-1” y el resto de la parcela queda contenida en el Polígono 3, señalada en los planos como zona “I-2”.
La pretensión consiste en realizar la reforma de las fachadas del edificio con el objetivo de reparar las deficiencias y patologías que presenta y mejorar la imagen del edificio. La actuación modifica la envolvente actual del edificio, alturas y su volumetría.
En una primera fase se reparan las deficiencias y patologías existentes y en la segunda fase se pretende la modificación de la configuración de la fachada mediante la ejecución de una nueva piel que vuela sobre la fachada norte original, en los cuerpos laterales de la fachada sur y en las esquinas de la fachada este y oeste. En la parte central de la fachada norte se propone la colocación de unas letras (MAX) superpuestas sobre la fachada original y apoyadas en el suelo. En la entrada principal de la fachada sur se pretende modificar el paramento de ladrillo cara vista actual por un muro cortina. Estas actuaciones en las zonas centrales de la fachada norte y sur modifican ligeramente las alineaciones actuales, motivo por el cual se redacta el presente Estudio de Detalle.
De acuerdo a lo indicado, se modifican las alineaciones en las citada zonas centrales y el resto de las alineaciones se mantienen como en el Plan Parcial, las modificaciones en el resto de las fachadas se resuelven con una piel que vuela sobre la fachada actual dentro de los parámetros establecidos por el Plan Parcial para los vuelos. Esta nueva piel es un elemento constructivo y no supone un incremento de la edificabilidad.
Asimismo, se modifica la altura de la fachada, sobrepasando de manera puntual la altura máxima de la edificación establecida en la normativa en vigor para las parcelas I-1 e I-2, indicada en el apartado anterior. El uso de estos nuevos elementos es exclusivamente ornamental.
FORMULACIÓN
El presente documento se formula en virtud de la previsión contenida en el artículo 2.02.08 del Plan General de Ordenación Urbana referida a la facultad de los particulares de “formar, en los términos señalados en la legislación vigente y en estas normas, los instrumentos de planeamiento precisos para el desarrollo urbanístico de sus terrenos”.
El Estudio de Detalle responde a la finalidad prevista en los arts. 73 de la Ley Autonómica 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (LvSU) y 65 del Reglamento de Planeamiento, referente a completar o adaptar determinaciones de la ordenación pormenorizada establecidas en el planeamiento general o de desarrollo, mediante el señalamiento, rectificación o complementación de las alineaciones y rasantes, la ordenación de los volúmenes edificables de acuerdo con las previsiones del planeamiento correspondiente que cuando sea necesario puede comprender la calificación de suelo para el establecimiento de nuevos viales o de nuevas dotaciones públicas, y la regulación de determinados aspectos y características estéticas y compositivas de las obras de urbanización, construcciones, edificaciones, instalaciones y demás obras y elementos urbanos complementarios, definidos en la ordenación pormenorizada. No infringe o desconoce las previsiones que para su formulación establece el planeamiento, ni altera el destino del suelo ni suprime o reduce viales o dotaciones públicas establecidas en el planeamiento con la salvedad citada anteriormente según se verá con posterioridad, ni incrementa la edificabilidad urbanística.
Asimismo contiene la documentación exigible según el artículo 74 de la citada Ley. Entendemos por tanto que, conforme con lo dispuesto en el apartado 2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LvSU, se adecua a lo en ella se haya establecido para este tipo de instrumentos de ordenación.
PLANEAMIENTO EN VIGOR
Como ya se ha indicado, la parcela del Max Center se encuentra parcialmente incluida en el Polígono 2, señalada en los planos como zona “I-1” y el resto de la parcela queda contenida en el Polígono 3, señalada en los planos como zona “I-2”. El capítulo III de la memoria del Plan Parcial recoge las Ordenanzas Reguladoras de Edificación con carácter general para la totalidad del sector y las condiciones específicas para cada polígono definido en los planos.
Los artículos 4.1 Zona I-1 y 4.2 Zona I-2 establecen las determinaciones urbanísticas para la edificación en sus áreas definidas en el Plan Parcial. En relación con ellas el presente Estudio de Detalle interviene en las referidas al número máximo de alturas y altura máxima establecidas en planta baja + 3 y dieciséis metros, y las separaciones mínimas de la edificación, tanto sobre como bajo rasante a la autovía, calle Retuerto y a colindantes.
PROPUESTA DE ACTUACIÓN
La intervención a realizar tiene como objetivo la reparación de algunas deficiencias detectadas y la idea de una imagen de edificio más moderna que proporcione una nueva experiencia al cliente. La nueva piel que envuelve todo el edificio cuenta con una subestructura que se ancla a la fachada actual, haciendo un juego variable en altura.
En relación a esta nueva piel, el artículo 5.3 c) de las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial autoriza vuelos hasta un máximo de 1,5m en plantas elevadas, siempre por encima de 3,5m de la rasante del solar. En este caso, la nueva piel no superaría el vuelo máximo de 1,50 ml que establece el citado Plan Parcial.
Con respecto al cuerpo central de la fachada sur, donde se localiza el acceso principal al edificio, se modifica cambiando la actual fachada de ladrillo caravista por un muro cortina, que aportará luz a la entrada del edificio. Es en el cuerpo central de esta fachada, correspondiente al acceso principal al centro comercial de aproximadamente 56 m de longitud, donde se modifica la alineación actual puesto que el muro cortina sobrepasaría la alineación máxima actual en 25 cm supuestamente, planteando la nueva alineación separada hasta 1,00 m como máximo con el fin de contar con holgura suficiente para la resolución de aspectos constructivos en su caso. Indicar al respecto que en el momento de la tramitación del Plan Parcial de Kareaga Norte la actual calle Retuerto era la Carretera Nacional CN-634 cuya normativa asociada obligaba a retiros mínimos de la edificación con posibilidad de minoración justificada en medios urbanos, que condicionaron la alineación que establece. La actual calle Retuerto, de competencia municipal, carece de normativa al respecto, por lo que no se observa inconveniente a lo solicitado. En todo caso, como la separación de hasta 1,00 m de la nueva línea máxima de edificación respecto de la alineación actual se dimensiona como previsión por aspectos constructivos, se añadirá al respecto en la memoria y en el detalle de la nueva alineación del plano II.01 que la separación definitiva se ajustará en todo caso a la mínima necesaria estructural y constructivamente para la ejecución de la envolvente pretendida, lo que se justificará. Dicho aspecto se corregirá en el Texto Refundido a redactar tras la aprobación definitiva con las correcciones que procedan.
En la fachada norte, se proyectan unas letras que indicarán el nombre del centro comercial (MAX) mediante una subestructura que se anclará a la fachada principal con un espesor de unos 25 cm y apoyada en el suelo. Se propone una nueva alineación a 50 cm de la fachada actual para dar algo más de holgura en prevención de exigencias constructivas al respecto. Según se aprecia en el detalle de la alienación del plano II.01 ya en el edificio existente se produce cierto rebase de la alineación establecida como consecuencia de la inclinación de ésta respecto de la directriz longitudinal del edificio. Es en esta zona en la que únicamente en los apoyos de las letras previstas se propone una nueva alineación que sobrepasaría la actual en la dimensión citada. Aún considerándolo irrelevante por este Servicio Técnico se propone, como en el caso anterior, la adición en la memoria y en el detalle de la nueva alineación del plano II.01 que la separación definitiva se ajustará en todo caso a la mínima necesaria estructural y constructivamente para la ejecución de la envolvente pretendida, lo que se justificará. Dicho aspecto se corregirá en el Texto Refundido a redactar tras la aprobación definitiva con las correcciones que procedan.
Además, se propone la elevación general de las fachadas en toda su longitud una altura de 12,45 m, inferior a la máxima regulada en el Plan Parcial de 16,00 m, medidos según dispone en el apartado 2.8 de sus ordenanzas reguladoras. No tendrá en consecuencia carácter de altura máxima que será la establecida en el Plan Parcial, lo que se corregirá en el Texto Refundido a redactar tras la aprobación definitiva con las correcciones que procedan.
De manera puntual, se propone la elevación del cuerpo central de la fachada sur, correspondiente al acceso principal al centro comercial, de aproximadamente 56 m de longitud, alcanzando altura de 19,35 m, a fin de tapar las máquinas de instalaciones generales de la edificación que se encuentran en la cubierta. En este sentido indicar que el ya citado apartado 2.8 de las ordenanzas reguladoras del Plan Parcial sobre la forma de medir la altura máxima, la define como la distancia vertical entre la cota de referencia y el borde inferior del alero o intradós del forjado de cubierta, indicando que no computarán aquellos elementos pertenecientes a las instalaciones especiales necesarios para determinados procesos de producción, siempre que se justifiquen convenientemente. No se observa en consecuencia inconveniente al respecto.
En la esquina noroeste, prevé una elevación de la fachada a modo de tótem hasta los 21,20 m, con una función estética sin generar en ningún caso aprovechamiento. Se observa al respecto que el artículo 5.01.23 de las Normas de la Edificación y Usos del PGOU, que regula las “Construcciones permitidas por encima de la altura máxima de la edificación”, dispone que, con independencia de lo regulado en las ordenanzas particulares, se pueden admitir, entre otros, elementos ornamentales aislados que no permitan aprovechamiento posterior, como es el caso, no observándose inconveniente a su regulación según lo previsto en el presente Estudio de Detalle.
Por último, la propuesta contempla una imagen nocturna del edificio con una iluminación determinada para ganar presencia y calidad urbana cuyo diseño se establecerá en el correspondiente proyecto de reforma.
A modo de resumen, los cambios citados establecen una nueva propuesta en cuanto a los siguientes parámetros y de la siguiente forma:
- Las nuevas alineaciones serán las establecidas en el plano II.01 “Nuevas alineaciones y zona de afección”.
- La altura de la nueva fachada en general se establece en 13 m, sin embargo, de manera puntual se podrá superar esta altura en el cuerpo central de la fachada sur, y en el tótem propuesto en el extremo noreste tal y como se propone en el plano II.02 “Nuevos Alzados” del Estudio de Detalle.
- La nueva piel a modo de vuelo se adaptará a lo establecido para los vuelos en el Plan Parcial.
NORMATIVA SECTORIAL
El ámbito objeto del estudio se encuentra afectado por la Normativa Sectorial de Carreteras, ya que se sitúa dentro de la zona de afección de la carretera foral BI-10 (anterior denominación A8), autovía clasificada como carretera de interés preferente.
La norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de Carreteras de Bizkaia establece como zona de afección para variantes o carreteras de circunvalación que formando parte de la comarcal o local que se construyan con el objeto de eliminar travesías de las poblaciones, que la línea límite de edificación se sitúe a 25 metros medidos horizontalmente a partir de la arista exterior de la calzada en toda la longitud de la variante.
Al respecto, y según se ha comentado con anterioridad en este informe, en el plano II.01 se observa que la línea de fachada del edificio existente supera la máxima de edificación señalada en el Plan Parcial como consecuencia de su inclinación respecto de la directriz longitudinal del edificio. Dicha línea máxima de edificación se establece en relación a la distancia mínima de separación de 25 m medidos a partir de la arista exterior de la calzada en toda la longitud de la variante. Se comprueba sin embargo que en la documentación gráfica, tanto del Plan Parcial como del Estudio de Detalle, la acotación de 25 m de separación se realiza respecto de la arista exterior del carril de incorporación a la variante, y no de la calzada de la misma, siendo en la separación de ésta al edificio superior a los 25 m señalados como mínimos. En todo caso se considera oportuno requerir informe al Departamento de Carreteras de la Diputación Foral de Bizkaia en relación con la nueva alineación que se propone en la fachada Norte.
CONCLUSIÓN
Entendiendo correcta desde el punto de vista urbanístico la actuación que se plantea, no existe inconveniente desde este Servicio para proceder a su aprobación inicial en las condiciones indicadas en este informe. Las posibles determinaciones derivadas de informes sectoriales que le puedan afectar se incorporarán al documento tras la aprobación definitiva. Los aspectos no modificados por el presente Estudio de Detalle se mantendrán vigentes conforme a lo indicado en el planeamiento en vigor.
Es lo que se informa para que sirva a los efectos oportunos.
La jefa de la Sección Tª de Urbanismo
El jefe del Servicio Tº de Urbanismo
La propuesta admitida por el Ayuntamiento supone un aumento de un metro en la altura de las fachadas, que pasa a ser, con carácter general, de 13 metros, aunque se superará este nivel tanto en la zona de la entrada principal (sube a 19,35 metros) como en la esquina noreste donde va el tótem de 21,20. La promotora se preocupa en subrayar repetidamente que son "elementos ornamentales que no generan edificabilidad".
