La posibilidad de controlar los precios fue debatida en Barakaldo en septiembre a propuesta de la plataforma Stop Desahucios, pero su iniciativa —instar al Gobierno Vasco a declarar Barakaldo como zona tensionada— fue desestimada con los votos de PNV y PSE, que plantearon un texto alternativo que pedía el Ejecutivo que estudiara la posibilidad.
Ahora, las autoridades autonómicas dan vía libre. "La declaración se realizará por parte del Gobierno Vasco a petición municipal en caso de que los consistorios así lo decidan", señala el Ejecutivo autonómico, que pide como requisitos "entregar una memoria justificativa, un plan de acción a tres años para revertir las insuficiencias detectadas en el abastecimiento de vivienda en ese ámbito, y tras un proceso de información pública".
El hecho de que sean todos los distritos de Barakaldo los que pueden ser declarados 'zona tensionada' se debe a que "el coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil u otros, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad) supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares".
Además, el Gobierno Vasco ha detectado que en el distrito 8 de Barakaldo (Burtzeña, Llano, Lutxana) el precio de compra o alquiler en los últimos cinco años acumulado un incremento "de al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de Euskadi", lo que, supone un doble motivo para regular el alquiler, si el Ayuntamiento quiere.
En el caso de que la declaración de 'zona tensionada' salga adelante, "se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior" con "ciertos incrementos" para los nuevos inquilinos mientras que para los actuales se prevé que podrán tener "prórroga extraordinaria anual" en los "mismos términos y condiciones" por un máximo de tres prórrogas, entre otras limitaciones.
Barrios de Barakaldo, según Vivienda del Gobierno Vasco
Fueros, El Carmen, Larrea, Lasesarre, Róntegui, Beurko, Santa Teresa, San Vicente, Arteagabeitia, El Regato, Landaburu, Retuerto, Zuazo, Burtzeña, Llano, Lutxana, Cruces, La Paz
Distritos de Barakaldo, según Vivienda del Gobierno Vasco
- 01: Fueros
- 02: El Carmen, Larrea, Lasesarre
- 03: Fueros, Róntegui
- 04: Beurko, Lasesarre, Santa Teresa
- 05: El Regato, Fueros, San Vicente
- 06: Arteagabeitia, El Regato, Landaburu, Retuerto, San Vicente, Zuazo
- 07: El Regato, Retuerto
- 08: Burtzeña, Llano, Lutxana
- 09: Burtzeña, Cruces, La Paz
Comunicado del PSE en el Gobierno Vasco
El Departamento de Vivienda remite a los ayuntamientos el procedimiento para poder solicitar la declaración de zonas tensionadas
- La declaración se realizará por parte del Gobierno Vasco a petición municipal en caso de que los consistorios así lo decidan.
- Para ello será necesario entregar una memoria justificativa, un plan de acción a tres años para revertir las insuficiencias detectadas en el abastecimiento de vivienda en ese ámbito, y tras un proceso de información pública
- El diagnóstico realizado por el Observatorio vasco de la Vivienda identifica 41 municipios –de un total de 251- con zonas susceptibles de recibir la declaración en Euskadi
A las medidas activadas para afrontar el reto de la vivienda en Euskadi gracias a la Ley vasca de Vivienda aprobada en 2015, la comunidad autónoma cuenta desde este 2023 con la posibilidad de sumar nuevas medidas complementarias a través de la Ley estatal de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo. En este contexto, el Departamento de Vivienda ha elaborado a través del Observatorio vasco de la Vivienda un informe en el que se identifican las zonas que cumplen con los requisitos para ser declaradas como mercado residencial tensionado y ha remitido esta semana cartas a los Ayuntamientos donde se ubican esos mismos ámbitos, misivas en las que se informa de los pasos que deben dar en el caso de querer activar el proceso para la declaración.
El viceconsejero de Vivienda, Pedro Jauregui, y el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, Mario Yoldi, han dado a conocer hoy el proceso a seguir. “La norma no impone, sino que habilita y, por tanto, la declaración de zona tensionada no es una obligación sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla, un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo que requiere de una petición formal por parte del Ayuntamiento”, ha explicado Jauregui.
La declaración se realiza en base a criterios objetivos, a través de un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo. Se recogen dos supuestos (es suficiente cumplir uno de ellos):
- Criterio 1: El precio de compra o alquiler ha subido en los cinco años anteriores a la declaración un porcentaje acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de Euskadi.
- Criterio 2: La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos de electricidad, gas, gasoil u otros, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad) supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
Estadísticas para identificar zonas que podrían ser declaradas tensionadas a petición del Ayuntamiento:
Para identificar áreas que potencialmente podrían ser declaradas como zonas tensionadas, el Gobierno Vasco, a través del Observatorio vasco de la Vivienda, ha elaborado un estudio para identificar las zonas que cumplen alguno de estos criterios.
Para el criterio 1 (incremento de precios), se ha utilizado el dato más actualizado disponible, del primer trimestre de 2023 en la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL), para analizar el incremento de la renta media de los contratos de alquiler libre a través del registro de fianzas en acuerdos firmados entre 2017 y 2022. Estos porcentajes han sido comparados con el incremento de la media anual del IPC en Euskadi, del 14% según datos del Eustat.
Para el criterio 2 (esfuerzo para afrontar el coste), se han utilizado las estadísticas más recientes sobre renta personal y familiar y gastos de suministros del Eustat (2021) y las correspondientes al mismo periodo de la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL).
Cómo declarar zonas tensionadas
Una vez identificada la zona susceptible de ser declarada tensionada, esta no pasa a ser declarada automáticamente. Requiere de la voluntad del Ayuntamiento de la localidad en pleno ejercicio de su autonomía municipal, que deberá pedir formalmente la declaración y acompañarla de una serie de documentos preparatorios.
1. Petición formal del Ayuntamiento: en estos momentos el Departamento de Vivienda ha recibido declaraciones de intenciones en forma de mociones aprobadas, pero no hay registradas solicitudes formales de Ayuntamientos para la declaración de zonas tensionadas. Para realizar esta solicitud, los Ayuntamientos deberán adjuntar:
- Delimitación del ámbito
- Memoria justificativa: la petición formal debe estar acompañada de una memoria justificativa a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda. Las memorias incluirán indicadores de precios en alquiler y venta y su evolución e indicadores de renta disponible en los hogares y su evolución, entre otros.
- Plan de acción a tres años para resolver las insuficiencias detectadas: la petición formal debe estar acompañada de un plan de acción, así como de un cronograma o calendario de implementación de las acciones. El plan buscará la corrección de los desequilibrios, con actuaciones en los siguientes ámbitos: colaboración entre administraciones y el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible, ayudas específicas o medidas de financiación para la contención o reducción de los precios de alquiler o venta, e incentivos fiscales.
2. Incoación del procedimiento de declaración de zona tensionada por parte del Departamento de Vivienda. Se publicará en el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) y en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente el inicio del procedimiento y se someterá a información pública con toda la información en la que se basa la propuesta de declaración. Tras analizar las alegaciones, se redactará la memoria justificativa definitiva.
3. Resolución del procedimiento: se realizará a través de una orden del consejero, se publicará en el BOPV y se comunicará al Ministerio de Vivienda.
El Departamento de Vivienda ha remitido esta semana, a todos los Ayuntamientos con distritos susceptibles de ser declarados como zonas tensionadas, cartas informativas con el objetivo de dar a conocer el protocolo a seguir para solicitar la incoación del expediente.
Efectos de la declaración de zonas tensionadas
Una vez declaradas tensionadas, esas zonas concretas se mantendrán en esa circunstancia durante tres años, prorrogables anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración y siempre que se justifiquen las actuaciones impulsadas para revertir o mejorar la situación.
Declarar una zona tensionada supone:
- Para personas arrendatarias a quienes se les finaliza el contrato: Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras finalizar el contrato en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor. Prórrogas anuales, con un máximo de tres.
- Para nuevas personas arrendatarias: se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior, aplicada una cláusula de actualización anual, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en los supuestos establecidos por ley.
- Para personas arrendatarias de una vivienda que no hubiese estado alquilada en los últimos cinco años: el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
- Para grandes tenedores: si la memoria lo justifica, pueden pasar de ser quienes poseen diez viviendas a cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en la misma zona declarada como tensionada. Si la vivienda es de un gran tenedor, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
Informe sobre posibles zonas tensionadas en Euskadi
El Observatorio vasco de la Vivienda ha elaborado en base a las estadísticas indicadas anteriormente un mapa de zonas que podrían ser declaradas como tensionadas, un total de 41 municipios –de un total de 251- que cumplen total o parcialmente (solamente algunos distritos), se trata de lugares donde habita el 55% de la población de la comunidad autónoma.
- Álava: dos municipios en total cumplen con los requisitos. Son cinco de los seis distritos de Vitoria-Gasteiz (queda fuera la zona rural del este, noreste y sureste de la ciudad) y el municipio de Alegría-Dulantzi.
- Bizkaia: 19 municipios en total cumplen con los requisitos. Ocho de estos municipios pueden ser declarados tensionados en todos sus distritos: Barakaldo, Basauri, Berango, Etxebarri, Santurtzi, Sestao, Sondika, Urduliz. Pueden ser parcialmente declarados otros once: Abanto-Zierbena, Arrigorriaga, Balmaseda, Bermeo, Bilbao (el distrito seis, que se corresponde con Abando e Indautxu, queda fuera), Erandio, Galdakao, Gernika-Lumo, Leioa, Ortuella y Portugalete.
- Gipuzkoa: 20 municipios en total. 15 de ellos pueden ser declarados tensionados en todos sus distritos: Andoain, Astigarraga, Beasain, Errenteria, Hernani Irún, Lasarte-Oria, Lazkao, Lezo, Ordizia, Urnieta, Pasaia, Usurbil, Zestoa, Zumaia. Cinco municipios cumplen parcialmente: Mondragón, Azkoitia, Tolosa, San Sebastián (quedan fuera los distritos 2 y 6: partes de Aiete, Amara Berri, Centro, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios completos de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igueldo y Zubieta) y Zarautz.
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