Sin embargo, en el texto se asegura que consiste en "una planta sótano/semisótano para aparcamiento e instalaciones con acceso rodado desde la carretera de Retuerto al Regato, una planta baja con acceso individual a cada una de las viviendas desde el camino a Urkullu y una planta alta sobre ésta (sin descartar el posible uso del bajo cubierta conforme a las ordenanzas correspondientes)".
De hecho, el promotor aprovecha que el plan especial urbanístico "no establece aprovechamiento bajo rasante" para sí prever esta construcción en el caso, "que se correspondería con la misma traza de la planta baja de la edificación de 130 metros no computables", que se suman a los 263 metros cuadrados, que el máximo legalmente permitido.
El promotor asegura que "la edificación existente, aunque de escasa entidad y ningún interés arquitectónico, condiciona, como se ha indicado, el planteamiento viario general y, en particular, el recogido en el ya citado Plan Especial, por lo que su futuro estaba abocado a su desaparición". El proyecto afirma también que "no existe afección alguna de importancia" por los nuevos edificios. No hace referencia a si afecta las vistas o iluminación de edificios cercanos.
El proyecto se encuentra actualmente en periodo de exposición pública para que, durante 20 años, quienes se sientan damnificados puedan presentar escrito de alegaciones.
Extractos del proyecto
DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN.
El primer, y fundamental condicionante para plantear la ordenación de la parcela, ha sido la resolución del problema de vialidad que plantea la actual situación, que se ha pretendido resolver adaptando la propuesta del PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO a la situación actual en cuanto a edificación, vialidad, rasantes, etc.
Para ello se han reflejado las trazas de la vialidad teniendo en cuenta los parámetros que para nueva urbanización obliga el Ayuntamiento de Barakaldo: un mínimo de 1,80 mts de anchura para las aceras y de 7,00 mts para viales de dos sentidos.
Este ajuste de la vialidad resuelve la invasión de la actual edificación sobre la prevista en el PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO, facilitando la circulación rodada y, principalmente, la peatonal ya que se proponen aceras que en la actualidad no existen y que, sin el desarrollo de este Estudio de Detalle, sería imposible posibiitarlas.
La traza de la nueva parcela resultante por la propuesta de la vialidad citada (conforme al levantamiento topográfico realizado para este trabajo), se formaliza con unas diferencias de rasantes que van desde los 3 mts en su extremo Oeste (cotas 37,00 a 34,00) a 0,5 mts en el Este (cotas 34,00 a 33,50), siendo la media entre límites Norte y Sur, de unos 2,0 mts.
Con estos condicionantes, y de acuerdo con lo indicado por el PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO para esta parcela, se plantea una planta semisótano (por debajo de los 0,50 mts de la rasante) en su lado Norte y/o sótano respecto a la planta baja en su lado Sur, y dos alturas.
El estudio de mercado realizado para la comercialización de esta parcela, indica que las viviendas más solicitadas son las de tres dormitorios. La superficie total que posibilita el PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO para su construcción (263 m2), permite plantear tres viviendas de casi 90 m2 construidos y que cumplan con las características referidas.
Por ello (y una razón más para la tramitación del presente Estudio de Detalle), se proponen tres viviendas adosadas, ligeramente desplazadas (para ajustarse a las alineaciones de la vialidad indicadas) desarrolladas en una planta sótano/semisótano para aparcamiento e instalaciones con acceso rodado desde la carretera de Retuerto al Regato, una planta baja con acceso individual a cada una de las viviendas desde el camino a Urkullu y una planta alta sobre ésta (sin descartar el posible uso del bajo cubierta conforme a las ordenanzas correspondientes)
Este Estudio de Detalle establecen, así, las alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes definitivos, dando cumplimiento a los objetivos fijados en el PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO respecto al encaje de viarios y espacios públicos colindantes.
DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE.
De acuerdo con los criterios anteriormente referidos, se establecen las siguientes condiciones para la parcela 1090-4001:
- Aprovechamiento edificatorio. Residencial: 263 m2. Aparcamiento: El PLAN ESPECIAL DEL N.B.D. EL REGATO no establece aprovechamiento bajo rasante (sótano o semisótano) que si se recoge en este estudio y que se correspondería con la misma traza de la planta baja de la edificación de 130 m2 no computables.
- Regulación de la forma de la construcción: La edificación se dispondrá en el interior del sólido definido por las determinaciones gráficas establecidas en los planos “O-02 – Propuesta de Ordenación” y “O-04 – Alineaciones, nivelaciones y rasantes”
- Altura máxima reguladora: Medida en el punto medio de la fachada Sur: 6,00 mts a la parte inferior del alero.
- Número máximo de plantas: Sótano/semisótano + Planta Baja + Planta Alta
